Strategieën naar je droomhuis : huren

Droom je van een villa, of is je inkomen aan de lage kant? Dan is dat droomhuis misschien niet voor onmiddellijk. Je kunt er echter wel naar plannen, door een goede strategie te volgen. Ook indien je wel je woning onmiddellijk kunt financieren, dan is het de moeite om even stil te staan bij de alternatieven: huren, (klein)kopen-verkopen-(groot)kopen of gewoon direct kopen of bouwen, al dan niet met renovatie.

Een woning kiezen, doe je op basis van harde feiten (geld) én op gevoel. Zo moet je zelf aanvoelen of je wel of geen terras of tuin wil, meer of minder kamers, ... maar ook het gevoel van onafhankelijkheid kan voor sommigen belangrijk zijn. Een grote hypotheek nemen op je huis, kan je het gevoel geven van "vast te zitten" aan een huis, in plaats van ervan te genieten.

In deze reeks gaan we in op deze alternatieven. Vandaag beginnen we met een eerste strategie : huren.

Woning gekocht: een gratis verzekering

Sta je op het punt je droomwoning te kopen of te verbouwen? Heb je de woning minder dan een jaar geleden gekocht of geleend voor een verbouwing? Dan moet je je zeker informeren over een gratis verzekering van de Vlaamse regering: de Verzekering Gewaarborgd Wonen.

Deze verzekering richt zich op mensen die een hypothecaire lening aangaan om het droomhuis te kopen, bouwen of verbouwen en dit vanaf het bedrag van 50.000 euro (25.000 euro voor een verbouwing). Als je je inkomen verliest, dan komt deze verzekering tussen om een deel van de lening te betalen. Er is een korte wachttijd, maar nadien kun je tot drie jaar genieten van deze verzekering.

Meer geld besparen bij de notaris: van 750 tot 12.500 euro

Vorige keer hadden we het registratierechten bij de notaris. Die nemen een grote hap uit je budget. De staat doet echter wel moeite voor mensen die hun hoofdverblijfplaats vestigen in die woning, al dan niet aangevuld met extra voorwaarden die tot additionele korting leiden. Koop je je eerste en enige woning, met een hypotheek, dan kun je gaan voor een abattement (tot 2.500 euro minder registratierechten), je kunt ook eerder betaalde registratierechten "hergebruiken" (tot 12.500 euro recycleren). Je kunt beide niet combineren

Woning kopen: tot 6% besparen bij het onderhandelen met een makelaar

Een makelaar verdient 6% van de prijs van je droomhuis
Een gemiddelde makelaar ("immo") verdient 6% van de aankoopwaarde bij de verkoop van een huis. Dat houdt in dat 6% van wat jij betaalt aan de verkopers naar de vastgoedmakelaar gaat. Voor elke 100.000 euro betaal je dus via-via 6.000 euro aan de makelaar. Voor elke 100.000 euro krijgt de verkoper dus maar 94.000 euro. Tijd om actie te nemen!

Woning kopen : geld besparen bij de bank (deel 2)

In het eerste deel over geld besparen bij de bank kon je lezen over hoe je de beste interestvoet kon krijgen door juist te vergelijken tussen banken. In dit tweede deel zorgen we dat we de maandelijkse aflossing onder controle houden.

Het principe is eenvoudig:
Als je minder leent dan de waarde (aankoopprijs) van je huis, dan krijg je korting. Als je meer leent dan de waarde van je huis, betaal je extra.

De bank loopt immers minder risico als jouw schuld kleiner is dan wat je bezit (je huis). Als je het huis zou (moeten) verkopen, dan heb je zeker voldoende om de bank het kapitaal terug te betalen. Als je schuld groter is dan wat je bezit, dan moet de bank zich als het ware verzekeren, jij betaalt die verzekering maandelijks mee.

De verhouding tussen je geleende bedrag en de waarde van je huis, noemt men de quotiteit. Voor een huis van huis van 200.000 euro een klein overzichtje van drie quotiteiten:
90% quotiteit is 180.000 euro
100% quotiteit is 200.000 euro
110% quotiteit is 220.000 euro

Als je geen spaargeld hebt, en je rekent nog notariskosten bij (5 of 10%), dan zit je automatisch boven de 100%-quotiteit. Je zult dus extra moeten betalen aan de bank.

Hoeveel extra?
Per 10% extra quotiteit betaal je makkelijk 0,10% extra jaarlijkse rente. Nadat je wat banken tegen elkaar hebt uitgespeeld, merk je vanzelf dat een laatste 0,10% verlaging niet zo makkelijk te krijgen is. Op 9 mei 2013 vind je op de website van Crelan (landbouwkrediet) bijvoorbeeld de volgende verhogingen:

• De basisprijs is voor een quotiteit kleiner dan 80%
• Tussen de 80% en 90% quotiteit wordt de rente verhoogd met 0,10% per jaar
• Tussen de 91% en 100% quotiteit wordt de rente verhoogd met 0,20% per jaar

Ook voor andere banken vind je deze info op hun website, bij de een al wat makkelijker dan de ander. Crelan staat geen leningen toe voor een quotiteit hoger dan 100% (zoals een goede huisvader) maar voor andere banken die dat wel doen, kun je ervan uitgaan dat ook daar de rente makkelijk 0,10% omhoog gaat per jaar, per 10% extra quotiteit.

Op een lening van 200.000 euro op 20 jaar, betekent 0,10% minder rente dat je 10 euro per maand minder betaalt of 2.400 euro over de gehele looptijd van je lening. Dat is 10 euro per maand voor een abonnement op een magazine, of 2.400 euro na 20 jaar om de waarborg op een kot voor je kinderen te betalen. 2.400 euro die anders in rook is opgegaan. Per 0,10% quotiteit.

Hoe doe je dit concreet?
Je moet het geleende bedrag onder controle houden:

1. Gebruik de gekende grenzen (80%, 90%, 100%, 110%) in je voordeel.
Neem het volgende voorbeeld:
Je koopt een luxe-appartement van 200.000 euro. Met je spaargeld heb je ervoor gezorgd dat je zelf de bijkomende kosten kunt dekken, alsook een stukje van het appartement. Je hebt ook een budget van 1.200 euro voorzien voor de verf- en inrichtingswerken. Je stapt naar de bank en je vraagt een lening van een ronde 180.000 euro. Bereken dan even hoe dicht je op de grens zit. 180 gedeeld door 200 is 90% quotiteit. Je staat op het punt om voor de hele looptijd van je lening extra te betalen!

Kijk nog eens kritisch naar wat je gaat lenen. Als je een stukje van je verf- en inrichtingsbudget naar je aankoop schuift, hoef je maar 179.500 of zelfs 179.800 te lenen. Dat brengt je quotiteit onmiddellijk onder de 90% en je betaalt elke maand wat meer aan jezelf en minder aan de bank!

Om de precieze impact te weten (en te weten of het nu 179.000, 179.800 of 179.999 bedraagt), vraag je best een simulatie aan je bank, voor verschillende bedragen. Als je goed onderhandelt, krijg je misschien het tarief onder de 90% voor je eerste bedrag van 180.000 euro. Zonder aan je inrichting te raken, maar door te weten hoe de bank werkt.

2. Onderhandel goed over de prijs van het huis en met de makelaar.
Een eigen 20.000 euro op een woning van 200.000 euro brengt je op 90% quotiteit. Diezelfde 20.000 euro op een onderhandelde prijs van 160.000 euro, brengt je op 87.5% quotiteit. Je moet dus 40.000 euro minder lenen én je betaalt minder rente.

3. Ga bewust om met verbouwingen
Je droomhuis betekent soms ook eigen accenten leggen. Een bank wil je hierin graag helpen met een krediet (lening) voor een renovatie of verbouwing. Ook hier komt echter de quotiteit spelen en zelfs op een slinkse manier

Je wil bijvoorbeeld een nieuwe keuken zetten en daarvoor moet er ook structureel wat ingegrepen worden. Met architect, aannemers, keuken en en apparaten, kost die droomkeuken 20.000 euro. Je overlegt dit met de bank en zij wil je een krediet toestaan voor de verbouwing. Op je huis van 200.000 euro, betekent dit dat je je quotiteit zult verhogen met 10%!

Je zult dus niet alleen rente betalen op je renovatiekrediet, maar je totale uitstaande schuld bij de bank is nu dus groter dan voorheen. Dat telt door op je quotiteit, ondanks het feit dat je huis wellicht meer waard zal zijn na de verbouwing. Al je rentes zijn hieraan gevoelig, dus bespreek eerst de rentevoet voor je aankoop en zorg ervoor dat deze niet meer verandert.

Indien de bank die toch wil aanpassen, dan is het aan jouw om de verbouwing nog eens onder de loep te nemen. Je kunt de eerste tip toepassen (en net geen 20.000 euro lenen), maar sterker is om de verbouwing zelf te bekijken als kosten en baten.

Een verbouwing van je ramen heeft meestal ook financiële baten. Je enkel glas vervangen door hoogrendementsglas zal je helpen besparen op je stookkosten. Vergelijk deze besparing met de extra kosten van het renovatiekrediet en een mogelijke verhoging van je hypothecaire lening. Wellicht blijft investeren in ramen financieel een goede beslissing. Sommige banken geven voor dit type verbouwingen trouwens graag een groen krediet (met lagere rentevoet).

Wil je je dak vernieuwen, dan kan dat ook betere isolatie met zich meebrengen. Ook hier kun je je besparing berekenen. Let echter wel op: de besparing is voornamelijk  het gevolg van verbeterde isolatie, niet zozeer van die nieuwe blitse dakpannen. Voor een fractie van de kost, heb je je huidige dak geïsoleerd. Je leent minder en je quotiteit wordt minder. Aan jou de keuze of je die nieuwe dakpannen ook nodig hebt!

Een derde voorbeeld is een veranda. Hier is nagenoeg geen financieel rendement aan. Je gaat dus bijlenen voor je comfort en leefkwaliteit. Het is aan jou om te bepalen of je die nu bijleent en extra betaalt, of dat je deze verbouwing misschien met een aantal jaren uitstelt. Bijkomend voordeel is dat je door wat te wachten, je huis ook wat beter leert kennen. Er komen misschien andere prioriteiten aan.

Laat me nog even meegeven dat in de eerste twee voordelen je zeker de Vlaamse renovatiepremie moet bekijken. Voor alle drie de voorbeelden geldt dat als je je beslissing uitstelt, je ook een deel van je krediet opnieuw kunt opnemen bij de bank. Dat betekent dat je het stukje dat je al betaalde, opnieuw kunt lenen. Dat zonder nieuwe notariskosten e.d. Zorg er wel voor dat nodige werken (de fundering opnieuw stabiliseren) e.d. niet omwille van je lening onderaan je lijstje komen te staan! Beter een staand huis met wat hogere kosten, dan een ruïne en een financiële nachtmerrie.

4) Tot slot: bespaar op de bijkomende kosten bij de aankoop van je huis (bv. door de registratierechten bij de notaris te beperken) elke euro die je niet aan directe kosten betaalt, moet je minder lenen bij de bank. Je quotiteit zakt dan automatisch mee.

Samenvattend kunnen we zeggen dat je door minder te lenen tweemaal wint: eenmaal omdat je minder (lang, geld, ...) moet afbetalen, eenmaal omdat de bank je korting geeft. Kun je toch niet anders dan een bepaald bedrag lenen, wees je dan bewust van de magische grenzen die de interest omhoog duwen. Succes!

Update 4 april 2016 : Als je zelf je quotiteit wil berekenen of schatten, dan doe je het volgende:
quotiteit = (totale bedrag van kredieten voor de woning) gedeeld door (waarde van het huis).

Wat vul je in voor de (waarde van het huis)? Als je een schatting van de bank heb, dan gebruik je dat getal. Heb je geen schatting, dan gebruik je ofwel de overeengekomen prijs, ofwel je bod. Gebruik alleszins niet de vraagprijs. De bank wil risico beperken en zal dus niet de (meestal te hoge) vraagprijs gebruiken. Het meest juiste is de schatting, bij gebrek daaraan is de verkoopsprijs een goede indicatie. Volgt er na het compromis nog een schatting, hou er dan rekening mee dat de waarde van het huis kan dalen, terwijl de prijs hetzelfde zal blijven. Je quotiteit zal dan hoger liggen.

Ik gebruik het (totale bedrag van kredieten voor de woning) gezien je vaak beter opteert om je lening op te splitsen in een hypothecair en niet hypothecair krediet. Je neemt dus het ontleende bedrag van je hypothecaire krediet, en telt daarbij de ander kredieten voor de woning (b.v. hypothecair mandaat, verbouwing, ...) dit totale bedrag is het risico dat de bank loopt.  Je doet dit dus niet lening per lening.

Dit geeft je een eerste schatting van je quotiteit. De uiteindelijke bedragen en berekening spreek je best door met je bank, als je denkt dat je niet de juiste rentevoet krijgt.

Woning kopen : geld besparen bij de bank (deel 1)

Een bank verdient wellicht het meest van alle partijen aan de aankoop van woning. Kies je voor een hypothecair krediet met belastingsaftrek, dan krijgt de bank minstens 10 jaar interesten op de geleende som, maar banken verdienen ook aan je schuldsaldoverzekering(en), je brandverzekering en jaarlijkse kosten op een lopende rekening. Vele banken geven je immers korting op de rente indien je een of meer van voornoemde producten bij dezelfde bank neemt.

Een uitgelezen moment om te kijken hoeveel van jouw geld dus naar de bank gaat en hoe kun je kunt besparen.

Tip: Je huisbank heeft niet noodzakelijk het beste met je voor

Wandel dus niet binnen bij je eigen bank of die van je ouders om het eerste het beste voorstel te ondertekenen! Hoewel je huisbankier je uitleg kan geven over types leningen, schuldsaldoverzekeringen en brandverzekeringen, loont het de moeite om te vergelijken en te onderhandelen!

Tijdens een eerste gesprek met de bank, krijg je normaliter heel wat uitleg en deelt de bank je mee hoeveel je kunt lenen. Een goed startpunt voor dit gesprek is de bank vertellen hoeveel jij maximaal wil afbetalen op maandelijkse basis. Zo voorkom je dat je gaat zweven op basis van wat de bank je maximaal wil lenen.

Je gaat dus op zoek naar een huis dat binnen je budget past (spaargeld en leencapaciteit, rekening houdende met extra kosten bij bv. de notaris). Eenmaal je dat huis hebt gevonden en een bod hebt gedaan, is het tijd voor een tweede gesprek en een derde en een vierde...

Hoe pak je het aan?

Met je concrete project stap je nu naar een eerste bank. Drie eenvoudige manieren om te bepalen welke bank dit is:

• De huisbankier
• De bank waar vrienden of kennissen de laagste rentevoet kregen
• Op basis van online onderzoek (bv. bankenwebsites of renteopdevoet)

Let op: voor de tweede optie met vrienden is het goed om te weten welk specifiek kantoor dat was. De ene bankbediende/-directeur is de andere niet.

Omdat  je nu een concreet project hebt, kan de bank niet alleen een simulatie doen maar ook een officiëel voorstel maken. Dit voorstel krijg je mee naar huis en kun je gebruiken om mee te onderhandelen in andere banken. Je vraagt in dit gesprek natuurlijk naar de beste rentevoet, maar ook alle randinformatie is belangrijk. In volgorde van belangrijkheid, om later te kunnen vergelijken:

1. Ontleenbedrag, rente (interest), looptijd, variabele/vaste rentevoet, leenbedrag en hypothecair/niet hypothecair
2. Bijkomende kosten: verplichte schuldsaldoverzekering (SSV) bij dezelfde bank, verplichte brandverzekering bij dezelfde bank, verplichte loondomiciliëring bij dezelfde bank

Hoe bespaar je nu geld met deze informatie?

In de vorige opsomming zie je ontleenbedrag, rente en looptijd allemaal de eerste prioriteit hebben. Dat komt omdat ze alle drie je totale kosten verlagen, Je bespaart dus door:

• Een zo laag mogelijke rentevoet 
• Een zo kort mogelijke looptijd
• Een zo laag mogelijk bedrag

Tijdens je onderhandelingen is het dus niet of-of, het gaat om en-en. Verder zul je zien dat ze elkaar ook beïnvloeden. Hoewel het lijkt alsof het bedrag weinig flexibel is, toch eerst een woordje uitleg.

Besparen door een lagere rentevoet : onderhandelen en bankbezoeken

Geld lenen kost ook geld en veel:

Als je 200,000 euro leent op 20 jaar, dan betaal je met een rentevoet van 5% net geen 50,000 euro meer dan een rentevoet van 3%. Dat is een vierde van je lening! Teken dus niet het eerst, het beste voorstel! Onderhandelen is de boodschap. Dit doe je best door met verschillende banken te gaan praten over je project.

Vergelijk altijd appelen met appelen. Dat betekent dat je looptijd, ontleende bedrag en type (vaste rentvoet, variabele formule) hetzelfde moeten zijn, als je enkel rentes tussen banken vergelijkt.

Goed:

Bank A: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 5,0% interest

Bank B: 20 jaar, vastlopende, 200.000 euro - 4,5% interest

Bank B is duidelijk beter. Dit zal je 10.000 euro besparen over 20 jaar. Natuurlijk neem je het voorstel van bank B mee naar bank A met de vraag of die beter kan of minstens hetzelfde.

Als de looptijd,  type en ontleenbedrag hetzelfde zijn, dan is de laagste rentevoet beter!

Let op!

Bank A: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 5,0% interest

Bank B: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,75% interest

Hier lijkt bank B de betere keuze, maar we vergelijken appelen met peren. Misschien wil bank A je wel wel 4,5% interest geven als je maar op 15 jaar leent. Vraag dat dus ook aan je bankier!

Als de looptijd, type of ontleenbedrag verschillen, zorg er dan voor dat je bij andere banken formules opvraagt me dezelfde kenmerken voor je vergelijkt!

Voor je tekent, probeer je minstens een soortgelijk overzicht te krijgen (fictieve rentevoeten):

Bank A: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 5,0% interest

Bank B: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,5% interest

Bank A: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,75% interest

Bank B: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,45% interest

Op basis van de rente, lijkt lenen op 15 jaar bij bank B het beste om te doen. Je ziet dat de looptijd ook een invloed heeft op de rente. De andere parameters blijven immers gelijk.

Hoe korter te looptijd, hoe minder je totale kost, hoe hoger de maandelijkse betaling

Door minder lang te lenen, mist de bank ook minder lang zijn geld. Je moet de bank dus minder betalen om dit geld te lenen. Zij zal je een lagere rentevoet voorstellen. Het verschil bedraagt makkelijk 0,25% interest op jaarbasis. Dat betekent al gauw 25 euro per maand:

Lening X: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 3,00% interest = 1.105 euro per maand

Lening Y: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 2,75% interest  = 1.080 euro per maand

Bovenstaande tabel gaat wél uit van twee leningen met een looptijd van 20 jaar. De 0,25% besparing krijg je echter door korter te lenen. Kijken we dus even naar onderstaande tabel:

Lening X: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 3,00% interest = 1.105 euro per maand = 65.000 euro rente

Lening Z: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 2,75% interest = 1.355 euro per maand = 43.500 euro rente

Dit is een faire vergelijking. De bank geeft je korting en jij bespaart op de totale kost van je huis 21.500 euro. Omdat je echter vijf jaar sneller die 200.000 euro terugbetaalt, zul je een hogere maandelijkse afbetaling hebben.

Het zal er dus op neerkomen dat je voor jezelf bekijkt wat mogelijk is en zelf de oefening doet:

• Leen je langer, dan betaal je in totaal meer (meer maanden betalen + hogere rentevoet) maar betaal je maandelijk minder
• Leen je korter, dan bespaar je op je totale kost (minder maanden betalen + lagere rentevoet) maar betaal je maandelijks meer

Grijp dus terug naar hoeveel je maandelijks wil betalen en op basis daarvan de juiste looptijd te kiezen. Je hoeft immers niet te kiezen tussen 15, 20 of 25 jaar. Je kunt ook met de bank afspreken om 18 jaar te lenen. Je krijgt dan wellicht dezelfde rentevoet als op 20 jaar, maar omdat je korter betaalt, is de rente op rente (de rentesneeuwbal) kleiner. 

Vertrekkend vanaf de vorige vergelijking tussen de vier leningen:

Bank A: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 5,0% interest

Bank B: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,5% interest - maandelijkse aflossing = 1.255 euro

Bank A: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,75% interest

Bank B: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,45% interest - maandelijkse aflossing = 1.515 euro

1) Vergelijk appelen met appelen: De tweede lijn is duidelijk beter dan de eerste lijn. De vierde lijn is duidelijk beter dan de derde lijn.

2) Omdat de looptijd niet hetzelfde is, mogen we de rentes niet vergelijken. We weten dat lijn vier de goedkoopste oplossing is op 20 jaar, kunnen we dit echter maandelijks betalen? We vergelijken de maandelijkse aflossing. Indien je maximum 1.300 euro is, dan kun je met de bank bespreken of je maar 19 jaar betaalt en een lijn toevoegen. Indien je maximum 1.500 euro is, dan wil je hier misschien wel een nachtje over slapen. Of met één van de komende artikelen die laatste 15 euro per maand besparen.

Wanneer weet je dat je echt het bodemtarief hebt gekregen? Dat is een moeilijke vraag en zeker weet je natuurlijk nooit. Ik wil echter wel meegeven dat als je bankier je zijn scherm toont en zegt dat hij niet meer lager kan, hij nog wel lager kan. Eenmaal je bankier met het hoofdkantoor contact opneemt om te zien of ze met jouw specifieke dossier niet nog wat lager kunnen, weet je dat goed aan het onderhandelen bent.

Nog één opmerking: om in aanmerking te komen voor de fiscale maatregelen voor je eerste woning, is een van de regels dat je hypothecaire lening minstens 10 jaar loopt. Er zijn dus grenzen aan bovenstaande aanpak. Hoewel je in kosten aan de bank voor 9 jaar wellicht goedkoper uitkomt dan voor 10 jaar, moet je ook fiscale impact mee in rekening nemen.

Veel succes, meer tips om te besparen bij de bank, vind je in deel 2!

5 tot 6 procent besparen bij de notaris door een goede voorbereiding

Bij de notaris betaal je makkelijk 11% bovenop de aankoopprijs van je huis

Om onze woning te kopen, moesten we niet enkel de prijs van het huis betalen. Een van de grootste extra kosten die erbij kwamen, moesten we betalen bij de notaris. Het gaat hier om vooral registratierechten.

Die registratierechten vallen in twee stukken uiteen, en die kosten toch je toch snel 6 tot 11% extra.  Voor een woning van 200,000 euro kun je zowat 11,000 euro besparen door een goede voorbereiding. Laat ons kort kijken naar hoe de staat verdient op de aankoop van je woning.

1. Het registreren van de verkoop van vastgoed (bespaar 10,000 euro op een woning van 200,000 euro)

Om zeker te zijn dat je officieel eigenaar bent van je grond en huis, zal de notaris voor jou officieel registeren dat de verkoop heeft plaatsgevonden en dat jij de nieuwe eigenaar bent. Om deze registratie officieel te maken, rekent de staat een registratierecht van 5 of 10% op de verkoopsprijs. Je kunt dus 5% besparen door slim naar huizen te kijken. Op een woning van 200,000 euro, bespaar je dus al gauw 10,000 euro. Dat is 10,000 euro die je niet moet lenen of die je in je meubilair, renovatie of tuinaanleg kunt steken.

Makkelijk verdiend! Hoe werkt het?
Om 5% op de registratierechten te besparen, ga je op zoek naar bescheiden woning. Als je op voorgaande link naar jouw gezinssituatie kijkt (je hebt bijvoorbeeld nog geen kinderen), dan zie je wat dit voor jou betekent. In voornoemd voorbeeld spreken we van een bescheiden woning als het KI niet hoger is dan 745 euro. Dit KI of Kadastraal Inkomen moet de verkoper je kunnen vertellen en vind je terug op de immosite of de advertentie.  Door slim te filteren binnen je prijsklasse, kun je dus op zoek naar woningen met een KI onder jouw grens.

Geselecteerd zoeken als voorbereiding
Ben je dus op zoek naar een woning van 200,000 euro? Zoek dan naar woningen in deze prijsklasse met een KI onder de 745 euro. Omdat dit KI niet frequent wordt aangepast, bestaan er meestal wel koopjes. Vind je zo'n woning en wordt je bod aanvaard, dan heb je net 10,000 euro bespaard ten opzichte van een soortelijke woning met een hoger KI. Proficiat!

2. Het registeren van een hypothecaire lening (bespaar 1,000 euro op een hypotheek van 200,000 euro)

De staat registreert ook hypotheken. Een hypotheek op je huis nemen, doe je om de bank een verzekering te geven dat als jij je lening niet zou betalen, zij je huis kan verkopen. Het geld van de verkoop gebruikt de bank dan om de openstaande schuld af te lossen.

Door aan de bank deze verzekering te geven, kun je 1) je huis kopen 2) een lagere rentevoet krijgen. Wat je wel moet weten, is dat de notaris ook deze verzekering of hypotheek officieel registreert. Dat kost je minstens 1,3% op het bedrag van de hypotheek. Gelukkig is dit 1,3% op de hypotheek en niet op de aankoopprijs van je woning.

Neem je dus een hypotheek op 120,000 euro in plaats op 200,000 euro, dan bespaar je al snel 1,000 euro. Dat is duizend euro minder te betalen handje contantje of een mooie zithoek in je eigen tuin!

Goede afspraken met de bank als voorbereiding
Een aantal banken stellen dit uit zichzelf voor, maar vraag je bankier om een simulatie te maken van een opsplitsing tussen een stukje hypothecaire lening en een stukje niet hypothecaire lening. Dat ziet er dan als volgt uit
-De hypothecaire lening (bv. 120,000 euro) zorgt ervoor dat je jaarlijks kunt genieten van de woonbonus en belastingsaftrek. Dit is ook de lening met de laagste rentevoet, gezien de bank de beste verzekering heeft. Op dit stukje betaal je 1,3% registratierechten.
-De niet-hypothecaire lening (bijvoorbeeld 80,000 euro met een hypothecair mandaat of een hypotheekbelofte), betaal je enkel wat aktekosten voor. Maar je bespaart 1,3% op die 80,000 euro.

Nog een tip: vaak moet je wel wat meer rente betalen op een lening met hypothecair mandaat. Als je goed onderhandelt met de bank, zou het wel eens kunnen dat je ze je dezelfde rente geven als voor de hypothecaire lening!

Is er een addertje?
Ja en nee. Zolang je je lening netjes aflost, is er geen vuiltje aan de lucht. Stel dat je echter toch in een situatie komt waarin je je lening niet aflost en de bank je huis wil verkopen, dan zal de bank wellicht alsnog jouw hypothecaire belofte inlossen.

Hoezo? Bij een hypothecair mandaat geef je de bank de toestemming om in jouw naam een hypotheek op je huis te vestigen, als de bank dat nodig acht. Bij een hypothecaire belofte, beloof je de bank dat als de bank jou dat vraagt, jij alsnog een hypotheek vestigt. 

In geval je dus je schuld niet inlost, moet je alsnog de notaris betalen voor de registratie van de hypotheek op de overige 80,000 euro. Voordeel is echter wel dat je dit geld later moet betalen (dus niet bij de aankoop van je huis). Zorg er echter voor dat je je afbetaling netjes op tijd doet en dan is er geen probleem.

Vragen? Feedback?

Indien je vragen hebt, of sommige dingen onduidelijk zijn, laat dan zeker een berichtje achter! Zit je met andere vragen rond geld besparen bij de aankoop van je droomhuis of eerste woning? Let me know!