Strategieën naar je droomhuis : huren

Droom je van een villa, of is je inkomen aan de lage kant? Dan is dat droomhuis misschien niet voor onmiddellijk. Je kunt er echter wel naar plannen, door een goede strategie te volgen. Ook indien je wel je woning onmiddellijk kunt financieren, dan is het de moeite om even stil te staan bij de alternatieven: huren, (klein)kopen-verkopen-(groot)kopen of gewoon direct kopen of bouwen, al dan niet met renovatie.

Een woning kiezen, doe je op basis van harde feiten (geld) én op gevoel. Zo moet je zelf aanvoelen of je wel of geen terras of tuin wil, meer of minder kamers, ... maar ook het gevoel van onafhankelijkheid kan voor sommigen belangrijk zijn. Een grote hypotheek nemen op je huis, kan je het gevoel geven van "vast te zitten" aan een huis, in plaats van ervan te genieten.

In deze reeks gaan we in op deze alternatieven. Vandaag beginnen we met een eerste strategie : huren.

Strategie 1: huren

Voor jou als je: net gaat samenwonen, flexibiliteit wil om te verhuizen,  geen zorgen van een eigendom wil, je vooral op je cashflow moet letten, je spaart om later eventueel iets te kopen, je vaak moet verhuizen voor werk,...
Mogelijke nadelen: (nominale) woonkost stijgt elk jaar, geen gevoel van eigendom, beperkte fiscale optimalisatie

Geen kopzorgen

Door je woonst te huren, leg je een groot deel van de kopzorgen bij de verhuurder: onderhoud aan de buitenkant van het huis, jaarlijkse kosten, het jarenlange betalen om de hypotheeklening af te lossen, ...
Daartegenover staat dat je verhuurder (binnen bepaalde grenzen) het contract van zijn kant kan opzeggen.

Flexibiliteit

Huren geeft jou de flexibiliteit om je woongrootte, je locatie en luxe aan te passen. Je betaalt immers maar een paar maanden opzeg om naar iets beters te trekken. Ben je van plan om vaak te veranderen van job, probeer je met je partner uit of het samenwonen jullie ligt, ben je nog op zoek naar wat je zoekt in een woning? Dan is huren misschien iets voor jou.

Je hebt echter niet het gevoel iets van jezelf te hebben. Sommige mensen vertellen je dat je de woning afbetaalt voor de verhuurder en je belastingen optimaliseren is misschien iets moeilijker*.

Maandelijkse woonkost

Bijkomend nadeel is dat huurcontracten geïndexeerd mogen worden. Bij inflatie betaal je elk jaar meer euro's voor dezelfde woonst. Heb je een lening met een vaste rentevoet, dan betaal je elk jaar evenveel euro's, maar je loon stijgt wel. Nominaal is de maandelijkse betaling voor huren dus hoger.

Maar vergeet niet, je hebt de flexibiliteit om te wisselen, verhuizen, een wereldreis te maken, zonder de verantwoordelijkheid van een eigendom. Ook even aanhalen dat je ook als huurder kunt genieten van sommige fiscale voordelen of premies (zoals bv. zonnepanelen of isolatie). Kijk maar eens op premiezoeker.be

Appeltje voor de dorst

Het opbouwen van kapitaal gebeurt niet in je woning, je zult hier andere manieren voor aanwenden. Begin je net te zoeken naar een woonst, vergelijk dan zeker de maandelijkse huurprijs met de wat je lening je maandelijks zou kosten. Dit heeft twee aspecten:

• Cashflow: Huren zal je bankrekening minder pijn doen per maand voor dezelfde woonst. Indien je vooral probeert rond te komen, heb je dus meer huis voor minder geld per maand. Eventuele overschotjes kun je dan sparen of beleggen, al dan niet in fiscaal voordelige producten.
• Kostenvergelijking: ga je ervan uit dat je woning niet in waarde daalt, dan moet je eigenlijk de interesten op je lening en onderhoudskosten vergelijken met de huurkost. Dat is de eigenlijke prijs die je betaalt om te wonen. Het kapitaal dat je aan de bank betaalt, wordt dan "gespaard" in je huis**. In termen van cashflow betaal je dus meer dan voor huur. Je betaalt immers rente én kapitaal aan de bank.

Een fictief voorbeeld om dit te illustreren:  een woning met drie slaapkamers kan worden gehuurd voor 800 euro per maand. Een huis met drie slaapkamers in dezelfde buurt kan aangekocht worden met een vaste lening voor 1.100 euro per maand.

Cashflow beslissing: Als je maar 1.000 euro per maand in je budget hebt om te wonen, dan let je vooral op je cashflow. In dit geval kun je een huis met drie slaapkamers betalen door het te huren. De 200 euro per maand die je overhebt, kun je elke maand opzij zetten.

Kostenvergelijking: Indien je bv. 1.200 euro per maand beschikbaar hebt, dan moet je om een eerlijke financiële vergelijking te maken, kijken hoeveel interest je per maand betaalt met die lening en de onderhoudskosten Op de lange termijn zal die interest wellicht lager zijn de 800 euro per maand huur. Stel dat deze 500 euro bedraagt. Dan spaar je elke maand 700 euro in je huis** en is de kost voor de woning lager dan de huur (500 euro ipv 800) euro. 

Onderhoudskosten

Hou er rekening mee dat je als huurder enkel klein onderhoud moet betalen (bv. onderhoud van de verwarmingsketel) maar dat je als huiseigenaar al het onderhoud zelf moet doen. Hoe moet je deze budgetteren? Een populaire Amerikaanse vuistregel is 1 tot 4%van de waarde van je huis per jaar. Kijken we naar Nederlandse bronnen, dan zou je met 300 euro per maand kunnen rekenen. Neem je die 300 euro onderhoud in beschouwing in bovenstaand voorbeeld, dan is huren equivalent aan kopen, en je houdt de flexibiliteit!

Fiscale Voordelen (en nadelen)

In het rekenvoorbeeld hebben we echter geen rekening gehouden met fiscale voordelen ("inbrengen in je belastingen"). Vlaanderen heeft de woonbonus overgenomen en dus kun je elk jaar wat van je interesten en kapitaalsaflossingen aftrekken van je belastingen. Je krijgt hiervoor dus wat geld terug. In ons voorbeeld zou je ongeveer 900 euro per jaar terugkrijgen van de fiscus. Dat is pakweg 75 euro per maand. Voor de volledigheid: je moet ook de belasting (onroerende voorheffing) nog in mindering brengen. Afhankelijk van de grootte van je woning, is die 900 EUR voordeel snel weg.

Je weet dat zonder het fiscaal voordeel huren of kopen ongeveer equivalent uitkomt. Je weet ook dat huren meer flexibiliteit met zich meebrengt. Je hebt nu ook een methode om de prijs van die flexibiliteit te berekenen. In ons voorbeeld is dat ongeveer 75 euro per maand.


Tot slot: we hebben de afgelopen jaren wel wat wijzigingen gezien in de fiscale behandeling van hypotheken en belastingen. Je kunt er dus nooit 100% zeker van zijn dat een fiscaal voordeel blijft of misschien zelfs vergroot. Een woning wordt vaak voor een termijn van 10 jaar of langer gekocht, op die termijn durven wetten als eens te veranderen.

Je zult voor jezelf moeten uitmaken welke factoren belangrijk zijn. Deze factoren kunnen ook veranderen naarmate je ouder wordt. Bovenstaande puntjes kun je alvast meenemen in je checklist. Volgende keer gaan we dieper op het klein kopen-verkopen, groot kopen.



*Let op: je kunt nog steeds aan langetermijnsparen doen. Dit geeft je ook voordelen van belastingsaftrek in deze korf.
**Sparen is geen uitstekende term voor kapitaalsopbouw in je huis: geld op een spaarrrekening is direct beschikbaar en levert ook elk jaar rente op. Je bent relatief zeker dat dat geld niet zomaar ergens heen gaat. Geld aflossen naar je huis, brengt het risico met zich mee dat er iets met het huis (en dus je geld) gebeurt: de woningmarkt kan instorten, je huis kan afbranden, waterschade kan optreden. Informeer jezelf dus goed voor je blind begint te "sparen". Heb je het geld nodig, dan moet je ook je huis verkopen. Dit is heel wat minder snel of makkelijk beschikbaar (liquide) dan geld van je spaarrekening afhalen.