Het principe is eenvoudig:
Als je minder leent dan de waarde (aankoopprijs) van je huis, dan krijg je korting. Als je meer leent dan de waarde van je huis, betaal je extra.
De bank loopt immers minder risico als jouw schuld kleiner is dan wat je bezit (je huis). Als je het huis zou (moeten) verkopen, dan heb je zeker voldoende om de bank het kapitaal terug te betalen. Als je schuld groter is dan wat je bezit, dan moet de bank zich als het ware verzekeren, jij betaalt die verzekering maandelijks mee.
De verhouding tussen je geleende bedrag en de waarde van je huis, noemt men de quotiteit. Voor een huis van huis van 200.000 euro een klein overzichtje van drie quotiteiten:
90% quotiteit is 180.000 euro
100% quotiteit is 200.000 euro
110% quotiteit is 220.000 euro
Als je geen spaargeld hebt, en je rekent nog notariskosten bij (5 of 10%), dan zit je automatisch boven de 100%-quotiteit. Je zult dus extra moeten betalen aan de bank.
Hoeveel extra?
Per 10% extra quotiteit betaal je makkelijk 0,10% extra jaarlijkse rente. Nadat je wat banken tegen elkaar hebt uitgespeeld, merk je vanzelf dat een laatste 0,10% verlaging niet zo makkelijk te krijgen is. Op 9 mei 2013 vind je op de website van Crelan (landbouwkrediet) bijvoorbeeld de volgende verhogingen:
- De basisprijs is voor een quotiteit kleiner dan 80%
- Tussen de 80% en 90% quotiteit wordt de rente verhoogd met 0,10% per jaar
- Tussen de 91% en 100% quotiteit wordt de rente verhoogd met 0,20% per jaar
Ook voor andere banken vind je deze info op hun website, bij de een al wat makkelijker dan de ander. Crelan staat geen leningen toe voor een quotiteit hoger dan 100% (zoals een goede huisvader) maar voor andere banken die dat wel doen, kun je ervan uitgaan dat ook daar de rente makkelijk 0,10% omhoog gaat per jaar, per 10% extra quotiteit.
Op een lening van 200.000 euro op 20 jaar, betekent 0,10% minder rente dat je 10 euro per maand minder betaalt of 2.400 euro over de gehele looptijd van je lening. Dat is 10 euro per maand voor een abonnement op een magazine, of 2.400 euro na 20 jaar om de waarborg op een kot voor je kinderen te betalen. 2.400 euro die anders in rook is opgegaan. Per 0,10% quotiteit.
Hoe doe je dit concreet?
Je moet het geleende bedrag onder controle houden:
1. Gebruik de gekende grenzen (80%, 90%, 100%, 110%) in je voordeel.
Neem het volgende voorbeeld:
Je koopt een luxe-appartement van 200.000 euro. Met je spaargeld heb je ervoor gezorgd dat je zelf de bijkomende kosten kunt dekken, alsook een stukje van het appartement. Je hebt ook een budget van 1.200 euro voorzien voor de verf- en inrichtingswerken. Je stapt naar de bank en je vraagt een lening van een ronde 180.000 euro. Bereken dan even hoe dicht je op de grens zit. 180 gedeeld door 200 is 90% quotiteit. Je staat op het punt om voor de hele looptijd van je lening extra te betalen!
Kijk nog eens kritisch naar wat je gaat lenen. Als je een stukje van je verf- en inrichtingsbudget naar je aankoop schuift, hoef je maar 179.500 of zelfs 179.800 te lenen. Dat brengt je quotiteit onmiddellijk onder de 90% en je betaalt elke maand wat meer aan jezelf en minder aan de bank!
Om de precieze impact te weten (en te weten of het nu 179.000, 179.800 of 179.999 bedraagt), vraag je best een simulatie aan je bank, voor verschillende bedragen. Als je goed onderhandelt, krijg je misschien het tarief onder de 90% voor je eerste bedrag van 180.000 euro. Zonder aan je inrichting te raken, maar door te weten hoe de bank werkt.
2. Onderhandel goed over de prijs van het huis en met de makelaar.
Een eigen 20.000 euro op een woning van 200.000 euro brengt je op 90% quotiteit. Diezelfde 20.000 euro op een onderhandelde prijs van 160.000 euro, brengt je op 87.5% quotiteit. Je moet dus 40.000 euro minder lenen én je betaalt minder rente.
3. Ga bewust om met verbouwingen
Je droomhuis betekent soms ook eigen accenten leggen. Een bank wil je hierin graag helpen met een krediet (lening) voor een renovatie of verbouwing. Ook hier komt echter de quotiteit spelen en zelfs op een slinkse manier
Je wil bijvoorbeeld een nieuwe keuken zetten en daarvoor moet er ook structureel wat ingegrepen worden. Met architect, aannemers, keuken en en apparaten, kost die droomkeuken 20.000 euro. Je overlegt dit met de bank en zij wil je een krediet toestaan voor de verbouwing. Op je huis van 200.000 euro, betekent dit dat je je quotiteit zult verhogen met 10%!
Je zult dus niet alleen rente betalen op je renovatiekrediet, maar je totale uitstaande schuld bij de bank is nu dus groter dan voorheen. Dat telt door op je quotiteit, ondanks het feit dat je huis wellicht meer waard zal zijn na de verbouwing. Al je rentes zijn hieraan gevoelig, dus bespreek eerst de rentevoet voor je aankoop en zorg ervoor dat deze niet meer verandert.
Indien de bank die toch wil aanpassen, dan is het aan jouw om de verbouwing nog eens onder de loep te nemen. Je kunt de eerste tip toepassen (en net geen 20.000 euro lenen), maar sterker is om de verbouwing zelf te bekijken als kosten en baten.
Een verbouwing van je ramen heeft meestal ook financiële baten. Je enkel glas vervangen door hoogrendementsglas zal je helpen besparen op je stookkosten. Vergelijk deze besparing met de extra kosten van het renovatiekrediet en een mogelijke verhoging van je hypothecaire lening. Wellicht blijft investeren in ramen financieel een goede beslissing. Sommige banken geven voor dit type verbouwingen trouwens graag een groen krediet (met lagere rentevoet).
Wil je je dak vernieuwen, dan kan dat ook betere isolatie met zich meebrengen. Ook hier kun je je besparing berekenen. Let echter wel op: de besparing is voornamelijk het gevolg van verbeterde isolatie, niet zozeer van die nieuwe blitse dakpannen. Voor een fractie van de kost, heb je je huidige dak geïsoleerd. Je leent minder en je quotiteit wordt minder. Aan jou de keuze of je die nieuwe dakpannen ook nodig hebt!
Een derde voorbeeld is een veranda. Hier is nagenoeg geen financieel rendement aan. Je gaat dus bijlenen voor je comfort en leefkwaliteit. Het is aan jou om te bepalen of je die nu bijleent en extra betaalt, of dat je deze verbouwing misschien met een aantal jaren uitstelt. Bijkomend voordeel is dat je door wat te wachten, je huis ook wat beter leert kennen. Er komen misschien andere prioriteiten aan.
Laat me nog even meegeven dat in de eerste twee voordelen je zeker de Vlaamse renovatiepremie moet bekijken. Voor alle drie de voorbeelden geldt dat als je je beslissing uitstelt, je ook een deel van je krediet opnieuw kunt opnemen bij de bank. Dat betekent dat je het stukje dat je al betaalde, opnieuw kunt lenen. Dat zonder nieuwe notariskosten e.d. Zorg er wel voor dat nodige werken (de fundering opnieuw stabiliseren) e.d. niet omwille van je lening onderaan je lijstje komen te staan! Beter een staand huis met wat hogere kosten, dan een ruïne en een financiële nachtmerrie.
4) Tot slot: bespaar op de bijkomende kosten bij de aankoop van je huis (bv. door de registratierechten bij de notaris te beperken) elke euro die je niet aan directe kosten betaalt, moet je minder lenen bij de bank. Je quotiteit zakt dan automatisch mee.
Samenvattend kunnen we zeggen dat je door minder te lenen tweemaal wint: eenmaal omdat je minder (lang, geld, ...) moet afbetalen, eenmaal omdat de bank je korting geeft. Kun je toch niet anders dan een bepaald bedrag lenen, wees je dan bewust van de magische grenzen die de interest omhoog duwen. Succes!
Update 4 april 2016 : Als je zelf je quotiteit wil berekenen of schatten, dan doe je het volgende:
quotiteit = (totale bedrag van kredieten voor de woning) gedeeld door (waarde van het huis).
Wat vul je in voor de (waarde van het huis)? Als je een schatting van de bank heb, dan gebruik je dat getal. Heb je geen schatting, dan gebruik je ofwel de overeengekomen prijs, ofwel je bod. Gebruik alleszins niet de vraagprijs. De bank wil risico beperken en zal dus niet de (meestal te hoge) vraagprijs gebruiken. Het meest juiste is de schatting, bij gebrek daaraan is de verkoopsprijs een goede indicatie. Volgt er na het compromis nog een schatting, hou er dan rekening mee dat de waarde van het huis kan dalen, terwijl de prijs hetzelfde zal blijven. Je quotiteit zal dan hoger liggen.
Ik gebruik het (totale bedrag van kredieten voor de woning) gezien je vaak beter opteert om je lening op te splitsen in een hypothecair en niet hypothecair krediet. Je neemt dus het ontleende bedrag van je hypothecaire krediet, en telt daarbij de ander kredieten voor de woning (b.v. hypothecair mandaat, verbouwing, ...) dit totale bedrag is het risico dat de bank loopt. Je doet dit dus niet lening per lening.
Dit geeft je een eerste schatting van je quotiteit. De uiteindelijke bedragen en berekening spreek je best door met je bank, als je denkt dat je niet de juiste rentevoet krijgt.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten