Een bank verdient wellicht het meest van alle partijen aan de aankoop van woning. Kies je voor een hypothecair krediet met belastingsaftrek, dan krijgt de bank minstens 10 jaar interesten op de geleende som, maar banken verdienen ook aan je schuldsaldoverzekering(en), je brandverzekering en jaarlijkse kosten op een lopende rekening. Vele banken geven je immers korting op de rente indien je een of meer van voornoemde producten bij dezelfde bank neemt.
Een uitgelezen moment om te kijken hoeveel van jouw geld dus naar de bank gaat en hoe kun je kunt besparen.
Tip: Je huisbank heeft niet noodzakelijk het beste met je voor
Wandel dus niet binnen bij je eigen bank of die van je ouders om het eerste het beste voorstel te ondertekenen! Hoewel je huisbankier je uitleg kan geven over types leningen, schuldsaldoverzekeringen en brandverzekeringen, loont het de moeite om te vergelijken en te onderhandelen!
Tijdens een eerste gesprek met de bank, krijg je normaliter heel wat uitleg en deelt de bank je mee hoeveel je kunt lenen. Een goed startpunt voor dit gesprek is de bank vertellen hoeveel jij maximaal wil afbetalen op maandelijkse basis. Zo voorkom je dat je gaat zweven op basis van wat de bank je maximaal wil lenen.
Je gaat dus op zoek naar een huis dat binnen je budget past (spaargeld en leencapaciteit, rekening houdende met extra kosten bij bv. de notaris). Eenmaal je dat huis hebt gevonden en een bod hebt gedaan, is het tijd voor een tweede gesprek en een derde en een vierde...
Hoe pak je het aan?
Met je concrete project stap je nu naar een eerste bank. Drie eenvoudige manieren om te bepalen welke bank dit is:
- De huisbankier
- De bank waar vrienden of kennissen de laagste rentevoet kregen
- Op basis van online onderzoek (bv. bankenwebsites of renteopdevoet)
Let op: voor de tweede optie met vrienden is het goed om te weten welk specifiek kantoor dat was. De ene bankbediende/-directeur is de andere niet.
Omdat je nu een concreet project hebt, kan de bank niet alleen een simulatie doen maar ook een officiëel voorstel maken. Dit voorstel krijg je mee naar huis en kun je gebruiken om mee te onderhandelen in andere banken. Je vraagt in dit gesprek natuurlijk naar de beste rentevoet, maar ook alle randinformatie is belangrijk. In volgorde van belangrijkheid, om later te kunnen vergelijken:
- Ontleenbedrag, rente (interest), looptijd, variabele/vaste rentevoet, leenbedrag en hypothecair/niet hypothecair
- Bijkomende kosten: verplichte schuldsaldoverzekering (SSV) bij dezelfde bank, verplichte brandverzekering bij dezelfde bank, verplichte loondomiciliëring bij dezelfde bank
Hoe bespaar je nu geld met deze informatie?
In de vorige opsomming zie je ontleenbedrag, rente en looptijd allemaal de eerste prioriteit hebben. Dat komt omdat ze alle drie je totale kosten verlagen, Je bespaart dus door:
- Een zo laag mogelijke rentevoet
- Een zo kort mogelijke looptijd
- Een zo laag mogelijk bedrag
Tijdens je onderhandelingen is het dus niet of-of, het gaat om en-en. Verder zul je zien dat ze elkaar ook beïnvloeden. Hoewel het lijkt alsof het bedrag weinig flexibel is, toch eerst een woordje uitleg.
Besparen door een lagere rentevoet : onderhandelen en bankbezoeken
Geld lenen kost ook geld en veel:
Als je 200,000 euro leent op 20 jaar, dan betaal je met een rentevoet van 5% net geen 50,000 euro meer dan een rentevoet van 3%. Dat is een vierde van je lening! Teken dus niet het eerst, het beste voorstel! Onderhandelen is de boodschap. Dit doe je best door met verschillende banken te gaan praten over je project.
Vergelijk altijd appelen met appelen. Dat betekent dat je looptijd, ontleende bedrag en type (vaste rentvoet, variabele formule) hetzelfde moeten zijn, als je enkel rentes tussen banken vergelijkt.
Goed:
Bank A: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 5,0% interest
Bank B: 20 jaar, vastlopende, 200.000 euro - 4,5% interest
Bank B is duidelijk beter. Dit zal je 10.000 euro besparen over 20 jaar. Natuurlijk neem je het voorstel van bank B mee naar bank A met de vraag of die beter kan of minstens hetzelfde.
Als de looptijd, type en ontleenbedrag hetzelfde zijn, dan is de laagste rentevoet beter!
Let op!
Bank A: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 5,0% interest
Bank B: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,75% interest
Hier lijkt bank B de betere keuze, maar we vergelijken appelen met peren. Misschien wil bank A je wel wel 4,5% interest geven als je maar op 15 jaar leent. Vraag dat dus ook aan je bankier!
Als de looptijd, type of ontleenbedrag verschillen, zorg er dan voor dat je bij andere banken formules opvraagt me dezelfde kenmerken voor je vergelijkt!
Voor je tekent, probeer je minstens een soortgelijk overzicht te krijgen (fictieve rentevoeten):
Bank A: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 5,0% interest
Bank B: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,5% interest
Bank A: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,75% interest
Bank B: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,45% interest
Op basis van de rente, lijkt lenen op 15 jaar bij bank B het beste om te doen. Je ziet dat de looptijd ook een invloed heeft op de rente. De andere parameters blijven immers gelijk.
Hoe korter te looptijd, hoe minder je totale kost, hoe hoger de maandelijkse betaling
Door minder lang te lenen, mist de bank ook minder lang zijn geld. Je moet de bank dus minder betalen om dit geld te lenen. Zij zal je een lagere rentevoet voorstellen. Het verschil bedraagt makkelijk 0,25% interest op jaarbasis. Dat betekent al gauw 25 euro per maand:
Lening X: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 3,00% interest = 1.105 euro per maand
Lening Y: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 2,75% interest = 1.080 euro per maand
Bovenstaande tabel gaat wél uit van twee leningen met een looptijd van 20 jaar. De 0,25% besparing krijg je echter door korter te lenen. Kijken we dus even naar onderstaande tabel:
Lening X: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 3,00% interest = 1.105 euro per maand = 65.000 euro rente
Lening Z: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 2,75% interest = 1.355 euro per maand = 43.500 euro rente
Dit is een faire vergelijking. De bank geeft je korting en jij bespaart op de totale kost van je huis 21.500 euro. Omdat je echter vijf jaar sneller die 200.000 euro terugbetaalt, zul je een hogere maandelijkse afbetaling hebben.
Het zal er dus op neerkomen dat je voor jezelf bekijkt wat mogelijk is en zelf de oefening doet:
- Leen je langer, dan betaal je in totaal meer (meer maanden betalen + hogere rentevoet) maar betaal je maandelijk minder
- Leen je korter, dan bespaar je op je totale kost (minder maanden betalen + lagere rentevoet) maar betaal je maandelijks meer
Grijp dus terug naar hoeveel je maandelijks wil betalen en op basis daarvan de juiste looptijd te kiezen. Je hoeft immers niet te kiezen tussen 15, 20 of 25 jaar. Je kunt ook met de bank afspreken om 18 jaar te lenen. Je krijgt dan wellicht dezelfde rentevoet als op 20 jaar, maar omdat je korter betaalt, is de rente op rente (de rentesneeuwbal) kleiner.
Vertrekkend vanaf de vorige vergelijking tussen de vier leningen:
Bank B: 20 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,5% interest - maandelijkse aflossing = 1.255 euro
Bank B: 15 jaar, vastlopend, 200.000 euro - 4,45% interest - maandelijkse aflossing = 1.515 euro
1) Vergelijk appelen met appelen: De tweede lijn is duidelijk beter dan de eerste lijn. De vierde lijn is duidelijk beter dan de derde lijn.
2) Omdat de looptijd niet hetzelfde is, mogen we de rentes niet vergelijken. We weten dat lijn vier de goedkoopste oplossing is op 20 jaar, kunnen we dit echter maandelijks betalen? We vergelijken de maandelijkse aflossing. Indien je maximum 1.300 euro is, dan kun je met de bank bespreken of je maar 19 jaar betaalt en een lijn toevoegen. Indien je maximum 1.500 euro is, dan wil je hier misschien wel een nachtje over slapen. Of met één van de komende artikelen die laatste 15 euro per maand besparen.
Wanneer weet je dat je echt het bodemtarief hebt gekregen? Dat is een moeilijke vraag en zeker weet je natuurlijk nooit. Ik wil echter wel meegeven dat als je bankier je zijn scherm toont en zegt dat hij niet meer lager kan, hij nog wel lager kan. Eenmaal je bankier met het hoofdkantoor contact opneemt om te zien of ze met jouw specifieke dossier niet nog wat lager kunnen, weet je dat goed aan het onderhandelen bent.
Nog één opmerking: om in aanmerking te komen voor de fiscale maatregelen voor je eerste woning, is een van de regels dat je hypothecaire lening minstens 10 jaar loopt. Er zijn dus grenzen aan bovenstaande aanpak. Hoewel je in kosten aan de bank voor 9 jaar wellicht goedkoper uitkomt dan voor 10 jaar, moet je ook fiscale impact mee in rekening nemen.
Veel succes, meer tips om te besparen bij de bank, vind je in deel 2!
Geen opmerkingen:
Een reactie posten